Il decreto Cura Italia, convertito in Legge n. 27 del 29 aprile 2020 estende a lavoratori autonomi e liberi professionisti la possibilità di sospendere i mutui prima casa. In realtà l’agevolazione è estesa anche ai mutui per ristrutturazioni e per l’efficientamento energetico degli immobili destinati ad abitazione principale di autonomi e professionisti.
Finalmente, il decreto M.E.F. pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 28 marzo 2020 fornisce le disposizioni che rendono subito attiva la misura.
Chiariamo allora chi può beneficiare dell’agevolazione, quali sono i mutui che si possono sospendere, in cosa consiste la sospensione, i casi di esclusione dell’agevolazione e come si fa a sospendere il mutuo prima casa.
Testo integrale del decreto legge “Cura Italia” (n. 18/2020) pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 70 del 17 marzo 2020 contenente le disposizioni per il potenziamento del sistema sanitario nazionale, e le misure di sostegno economico a famiglie ed imprese connesse all’emergenza Covid-19.
Il contribuente che ha optato per la fruizione dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa previsti dal D.P.R. n. 131/1986 non decade dal beneficio per il mancato rispetto del termine di 18 mesi, previsto dalla legge per il trasferimento della residenza nel Comune ove l’immobile è ubicato, se dimostra che il mancato trasferimento della residenza è avvenuto per una causa a lui non imputabile quale l’ostacolo frapposto dall’inquilino all’esecuzione per il rilascio dell’immobile da questi occupato.
Cassazione civile, 17 dicembre 2015, ordinanza n. 25437.
Continua ad essere incessante il lavoro della Suprema Corte per l’inquadramento dei casi di mantenimento dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa previsti dall’art. 1, nota II bis, allegato a, del D.P.R. 131/1986 allorché l’acquirente dell’immobile, che opti per il regime agevolato, non sia in condizioni di trasferire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito notarile per cause a lui non imputabili.
Nella fattispecie il proprietario non era riuscito a trasferire la residenza perché l’inquilina che occupava l’immobile, nonostante il provvedimento di sfratto e l’attivazione del procedimento di rilascio, si rifiutava di liberare l’abitazione sostenendo di essere affetta da particolari patologie che ne rendevano impossibile il trasporto.
Ebbene, la sesta sezione civile della Corte di Cassazione, richiamando il proprio consolidato orientamento per cui, sebbene il trasferimento della residenza entro 18 mesi dal rogito rappresenti un presupposto rilevante ai fini della fruizione delle agevolazioni prima casa, ribadisce la necessità di “tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione”[1].
Ostacolo che, nella fattispecie, era rappresentato dall’inquilina recalcitrante allo sfratto la quale, nonostante i tre tentativi di accesso all’immobile, aveva reso impossibile l’accesso all’abitazione occupata. Solo la c.t.u. medico legale, che ha accertato la trasportabilità dell’occupante ha rappresentato la prova della sussistenza di una causa non imputabile al proprietario che, fino a quel momento si era trovato di fronte all’impossibilità di liberare la casa acquistata.
Pertanto, in tali circostanze, non può che essere escluso il comportamento colpevole del contribuente ed escludere la revoca del beneficio fiscale .
Il regime agevolativo per l’acquisto della “prima casa”, introdotto dalla legge n. 168 del 1982, è disciplinato dall’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima,
allegata al Testo Unico sull’Imposta di Registro, nota II-bis.
Si tratta di un regime finalizzato ad incentivare l’acquisto della “prima casa” che può trovare applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso ed abitazione.
Il regime agevolativo si applica anche agli acquisti di immobili, da adibire a prima casa, in sede di vendite giudiziarie.
Requisiti soggettivi ed oggettivi per l’agevolazione “prima casa”
l’abitazione non deve avere le caratteristiche di “immobile di lusso” ai sensi del Decreto Ministeriale 2 agosto 1969. Non assume rilevanza la classificazione catastale del bene immobile trasferito: la natura dell’immobile è determinata solo considerando i parametri fissati dal citato D.M. del 2 agosto 1969;
l’immobile deve essere ubicato:
– nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca – entri i 18 mesi successivi all’acquisto – la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza deve essere resa nell’atto di acquisto.
– oppure, nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
– se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui l’acquirente ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
– se l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa”.
l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione
ubicata nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare;
l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote – su tutto il territorio nazionale – di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.
Dal primo gennaio 2014, fatti salvi i requisiti soggettivi, per gli acquisti soggetti ad imposta di registro l’accesso al beneficio riguarda gli acquisti che abbiano ad oggetto una casa di abitazione che rientri nelle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11.
Se invece, la compravendita è soggetta ad I.V.A., l’abitazione di lusso resta quella indicata dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969.
L’agevolazione anche all’acquisto, contestuale o con atto separato, delle pertinenze dell’immobile.
Sono ricomprese tra le pertinenze le unita immobiliari classificate o classificabili nelle seguenti categorie catastali: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse), C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Le pertinenze rientranti nelle suddette categorie catastali possono beneficiare dell’agevolazione in parola, se sono destinate a servizio della casa di abitazione
oggetto dell’acquisto agevolato.
L’agevolazione spetta anche se l’immobile viene acquistato da un minore o da altri incapaci purché sussistano i requisiti richiesti dalla legge, incluso quello della residenza.
Dichiarazione tardiva di possesso dei requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”
Le dichiarazioni relative al rispetto delle condizioni predette possono essere rese anche tardivamente.
L’acquirente deve provvedere mediante un rogito integrativo nel quale deve dichiarare la sussistenza dei requisiti richiesti per usufruire delle agevolazioni (cfr. risoluzione 2 ottobre 2006, n. 110 nonché circolare n. 38 del 2005).
Ammontare della agevolazione “prima casa”
Per gli acquisti soggetti ad imposta di registro, la tassazione applicabile per l’acquisto della “prima casa” è la seguente:
Imposta di registro, 3% sul prezzo di acquisto dell’immobile;
Imposta ipotecaria, dovuta in misura fissa per € 168,00;
Imposta catastale, dovuta in misura fissa per € 168,00;
Imposta di bollo, per € 230,00.
Per gli acquisti soggetti ad I.V.A., l’imposizione è la seguente:
Imposta sul valore aggiunto, 4% sul prezzo di acquisto dell’immobile;
Imposta di registro, dovuta in misura fissa per € 168,00;
Imposta ipotecaria, dovuta in misura fissa per € 168,00;
Imposta catastale, dovuta in misura fissa per € 168,00;
Imposta di bollo per € 230,00.
Decadenza dalle agevolazioni “prima casa”
L’acquirente decade dai benefici fiscali:
le dichiarazioni previste dalla legge si rivelano mendaci;
non trasferisce la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi
dell’acquisto. Il trasferimento della residenza e, infatti, elemento costitutivo del diritto alla agevolazione (cfr. Corte di Cassazione n. 4321/2009);
trasferisce (sia a titolo oneroso che gratuito) l’immobile prima del termine di 5 anni dalla data di acquisto.
Il mancato trasferimento della residenza: il ravvedimento
L’acquirente che ha dichiarato nell’atto di acquisto di voler trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’, e si trova, prima della scadenza dei 18 mesi, nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.
A tal fine è tenuto a presentare un’apposita istanza all’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiara di evocare la dichiarazione di intenti.
L’ufficio procederà poi alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. In detto caso non è prevista l’irrogazione della sanzione del 30%, giacché, entro lo scadere dei 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto.
Decorso il termine di 18 mesi, l’acquirente incorre nella decadenza dall’agevolazione. Pertanto sarà pertanto tenuto a corrispondere la differenza di imposta, gli interessi e la sanzione, come liquidati dall’Ufficio.
Ricorrendone i presupposti, il contribuente potrà accedere all’istituto del ravvedimento operoso, beneficiando di una riduzione della sanzione.
Effetti della decadenza dalle agevolazioni
Per l’ipotesi di decadenza, il contribuente è tenuto al pagamento:
della differenza tra imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, e il pagamento degli interessi di mora;
per le cessioni soggette ad I.V.A. l’Ufficio procederà al recupero della differenza d’imposta non versata, oltre che irrogare una sanzione pari al
30% della differenza medesima, e richiedere il pagamento degli interessi di mora.
