L’ordinanza di demolizione (più correttamente l’ingiunzione di demolizione) di abusi edilizi è il provvedimento amministrativo con cui (in genere) il Comune impone di demolire un immobile non autorizzato, realizzato in maniera abusiva o che non rispetti la normativa edilizia.

Una sintesi delle nozioni basilari che, a mio parere, riguardano i requisiti essenziali dell’ordinanza (ingiunzione!) di demolizione e che dovresti conoscere.

Ordinanza di demolizione: prescrizione degli abusi edilizi

L’abuso edilizio non si prescrive: l’illecito amministrativo ha carattere permanente (diverge, quindi, dall’illecito penale). L’ordinanza di demolizione di abusi edilizi può essere emessa anche a distanza di tempo dalla realizzazione degli abusi stessi.
Dagli abusi edilizi non può nascere alcun legittimo affidamento per effetto del decorso del tempo o per effetto della mancata vigilanza da parte dell’amministrazione.

Ordinanza di demolizione: deve essere motivata?

Come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, l’ordinanza di demolizione è un atto vincolato. Perciò, l’ordinanza di demolizione non deve per forza motivare le ragioni di interesse pubblico, e neppure deve contenere una comparazione degli interessi privati coinvolti, nè una motivazione che dia conto della sussistenza di un interesse concreto ed attuale alla demolizione.

L’ordinamento non ammette forme di conservazione di situazioni abusive che, il semplice decorso del tempo, non può legittimare (T.A.R. Roma, sentenza n. 9474/2021).

Ordinanza di demolizione: quali abusi edilizi?

L’ordinanza di demolizione è emessa per abusi edilizi gravi e, in particolare, per sanzionare le seguenti ipotesi:

• lottizzazione abusiva;
• lavori eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali;
• interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• interventi abusivi realizzati su suoli di proprietà dello Stato, demaniale o di enti pubblici;
• opere eseguite senza titolo su aree assoggettate da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche vigenti o adottate, a vincolo di inedificabilità, o destinate ad opere e spazi pubblici ovvero ad interventi di edilizia residenziale pubblica;
• in tutti casi di opere eseguite in difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Ordinanza di demolizione: a chi va notificata?

L’ordinanza di demolizione dev’essere notificata al responsabile dell’abuso edilizio e a tutti i proprietari dell’immobile.

Se manca la notifica dell’ordine di demolizione a uno dei comproprietari, è illegittimo il provvedimento di acquisizione dell’area al patrimonio comunale. L’amministrazione, in questo caso, non può prendere atto della inottemperanza all’ordine di demolizione.
Per effetto di tale vizio, tra l’altro, l’amministrazione non può trascrivere il provvedimento di acquisizione nei confronti del comproprietario a cui, l’ordine di demolizione non è stato notificato (T.A.R. Napoli 5 luglio 2021, n. 4616).

Ordinanza di demolizione: la comunicazione di avvio del procedimento

L’ordinanza di demolizione non dev’essere necessariamente preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento essendo un atto, per sua natura, vincolato. Non è richiesto alcun apporto partecipativo all’interessato (T.A.R. Napoli, 21 dicembre 2021 n. 8146).

Ordinanza di demolizione: irregolarità dei dati catastali e identificativi dell’immobile

L’omessa indicazione dei riferimenti catastali dell’immobile abusivo nell’ordinanza di demolizione è una mera irregolarità.
I riferimenti catastali, invece, costituiscono elemento essenziale del provvedimento successivo all’ordinanza di demolizione, di acquisizione al patrimonio del Comune una volta che, l’Amministrazione, ha preso atto che l’interessato non abbia eseguito la demolizione degli abusi.

E’ chiaro però che l’ordinanza di demolizione dev’essere preceduto da rigorosi accertamenti istruttori che mettano in evidenza i presupposti dell’illecito contestato. Perciò, l’ordinanza di demolizione deve contenere una chiara e precisa descrizione delle opere, manufatti o lavori che l’amministrazione ritiene realizzati in violazione di norme o prescrizioni urbanistiche.

Ordine di demolizione: l’istanza di sanatoria (accertamento di conformità) sospende l’efficacia

La richiesta di sanatoria (“accertamento di conformità”) di abusi edilizi non rende di per sé inefficace l’ordinanza di demolizione. L’istanza di sanatoria degli abusi edilizi sospende solo l’efficacia dell’ordinanza di demolizione.

Se l’istanza di sanatoria viene rigettata l’ordinanza di demolizione riacquista efficacia senza che l’amministrazione torni a notificare un nuovo ordine di demolizione (T.A.R. Lecce 27 agosto 2021, n. 1305; T.A.R. Napoli 2 agosto 2021 n. 5388).

L’amministrazione non è tenuta a valutare l’astratta sanabilità degli abusi edilizi prima di notificare l’ordinanza di demolizione.

Infatti la richiesta di sanatoria degli abusi edilizi è rimessa esclusivamente alle libera valutazione e iniziativa dell’interessato (Consiglio di Stato 20 luglio 2021, n. 5457).