La crisi sanitaria ed economica innescata dall’epidemia di coronavirus pone a migliaia di imprenditori il problema di pagare le consuete scadenze.
Molte aziende costrette alla chiusura dalle rigide restrizioni del governo, si trovano, tra le altre cose, a fare i conti coi canoni delle locazioni commerciali benché lo stop alle attività abbia azzerato il fatturato.
Che fare dunque? Si può sospendere o ridurre il canone delle locazioni commerciali?
Prima di tutto credo sia doveroso chiarire un concetto: in generale, il conduttore non può astenersi dal versare o ridurre arbitrariamente il canone della locazione, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nell’utilizzo del bene.
La sospensione può ritenersi legittima solo se viene completamente a mancare la controprestazione del locatore (per esempio, in conseguenza dell’esistenza di vizi dell’immobile tali che lo rendano, in tutto o in parte, inutilizzabile).
Rispondere alla domanda impone, prima di tutto, schematizzare le limitazioni previste dai numerosi DPCM che, dai primi giorni di marzo 2020, si sono succeduti.
La chiusura delle attività commerciali non è mai stata generalizzata e trasversale: le varie ordinanze stratificano una normativa diversificata e non di facile comprensione. Ragion per cui è subito evidente che non è possibile offrire una soluzione unica e ugualmente valida in tutti i casi.
Il DPCM 8 marzo 2020 ha istituito la “prima zona rossa”
L’articolo 1 del DPCM 8 marzo 2020 ha limitato, nei soli territori della prima zona rossa (Regione Lombardia e nelle province di Modena, Parma, Piacenza, Reggio nell’Emilia, Rimini, Pesaro e Urbino, Alessandria, Asti, Novara, Verbano-Cusio-Ossola, Vercelli, Padova, Treviso, Venezia) l’orario di apertura di ristoranti e bar dalle 6.00 alle 18.00.
Per le altre attività commerciali, invece, l’apertura è stata garantita regolarmente, purché fossero assicurate condizioni idonee a evitare gli assembramenti e rispettare la distanza di sicurezza.
Ove le condizioni strutturali o organizzative non consentono il rispetto della distanza minima di sicurezza, le attività commerciali devono essere chiuse.
Fin dall’8 marzo 2020, nei territori della prima zona rossa, sono sospese tutte le attività di palestre, centri sportivi, piscine, centri estetici, centri culturali, sociali e ricreativi.
Diverso invece il sistema delle restrizioni che l’ordinanza dell’8 marzo 2020 prevede le attività commerciali sul resto del territorio nazionale.
Infatti, l’art. 2 del DPCM prevede la sola sospensione di queste attività:
- manifestazioni, eventi e spettacoli di qualsiasi natura, inclusi quelli cinematografici e teatrali svolti in ogni luogo;
- attività di pub, scuole di ballo, sale giochi, sale scommesse e sale bingo, discoteche e locali assimilati.
Consente, senza limitazioni orarie, le attività di ristorazione e bar, previa adozione di misure tese a fare rispettare la distanza interpersonale di un metro.
Infine, il DPCM 8 marzo 2020 raccomanda ai gestori di tutti gli altri esercizi commerciali – all’aperto e al chiuso – di garantire l’adozione di misure organizzative tali da consentire un accesso ai locali con modalità contingentate, comunque idonee a evitare assembramenti di persone, nel rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro tra i visitatori.
Dunque, balza all’occhio che la prima ordinanza prevede delle differenze calibra in base ai territori, al tipo di attività, e variegate sulla base degli orari di apertura e subordinato la prosecuzione delle delle attività commerciali alla possibilità di adeguarsi alle misure di contenimento del contagio.
Il DPCM del 9 marzo 2020 ha istituito la “zona rossa nazionale”
Con l’ordinanza del 9 marzo 2020 il Governo ha esteso a tutto il territorio nazionale, fino al 25 marzo 2020, le restrizioni già stabilite per i territori della prima zona rossa, illustrate nella prima parte del precedente paragrafo.
Il DPCM del 11 marzo 2020: “chiusura totale” delle attività commerciali
Indi, l’art. 1 dell’ordinanza dell’11 marzo 2020 ha totalmente sospeso le attività commerciali al dettaglio, a eccezione di quelle indicate nell’elenco allegato allo stesso provvedimento.
Sono stati chiusi del tutto gli esercizi di ristorazione, fatta eccezione per quelle realtà ove fosse possibile effettuare consegne a domicilio.
Sospese le attività che erogano servizi alla persona, ad eccezione di quelle anch’esse elencate nell’allegato all’ordinanza.
È stato robadito che, le nuove restrizioni, sono vigenti fino 25 marzo 2020.
Dunque, le imprese rientranti tra quelle incluse nell’elenco allegato all’ordinanza hanno proseguito l’attività.
Il DPCM 22 marzo 2020
Ha sostanzialmente prorogato tutte le restrizioni stabilite con l’ordinanza dell’11 marzo fino al 3 aprile 2020.
Il DPCM 1° aprile 2020
Infine, il DPCM del 1° aprile 2020 ha ulteriormente prorogato le restrizioni fino al 13 aprile 2020.
Appare subito chiaro che, le restrizioni, sono state previste in ordine sparso e con modalità diversificate a seconda del tipo di settore merceologico di appartenenza di ciascuna impresa.
Legge sulle locazioni commerciali
In realtà la Legge n. 392/1978 che prevede una serie di regole sulle locazioni commerciali non sembra fornire utili agganci per dare soluzioni immediati alla questione.
Numerosi contributi sull’argomento pubblicati negli ultimi giorni richiamano l’articolo 27 commi 7° e 8° della Legge n. 392/1978.
Tuttavia tali riferimenti normativi, almeno nell’immediato, non sono convincenti per le ragioni che ora illustro.
Il recesso anticipato “in qualsiasi momento” dalla locazione
Il comma 7° riconosce al conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento dalla locazione commerciale. Ma la norma prevede due presupposti per esercitare il recesso:
- è necessario che il recesso anticipato sia espressamente previsto nel contratto a favore del conduttore: se manca la clausola il conduttore non può recedere anticipatamente dalla locazione;
- l’esercizio del recesso è subordinato a un preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Il recesso anticipato per “gravi motivi” dalla locazione commerciale
Non è decisivo nemmeno il comma 8° che permette di recedere dal contratto di locazione “qualora ricorrano gravi motivi”.
Quest’ultimo tipo di recesso anticipato non richiede un’espressa clausola nel contratto ma presenta il limite dell’obbligo di preavviso di 6 mesi.
Peraltro, c’è da domandarsi se, le restrizioni governative, costituiscano “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato.
La Corte di Cassazione ha più volte precisato che i gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.
Il comportamento – in particolare – deve essere consequenziale a fattori obiettivi, ma ciò non comporta che, se il conduttore sia un imprenditore commerciale, non possa operare una scelta di adeguamento strutturale della azienda, ampliandola o riducendola per renderla rispondente alle sopravenute esigenze di economicità e produttività.
Cassazione civile, sez. III, 28 febbraio 2019, n. 5803.
Locazioni commerciali: cosa prevede il decreto Cura Italia?
Segnalo che il decreto Cura Italia (decreto legge 17 marzo 2020, n. 18) non contiene misure atte a sospendere o ridurre i canoni delle locazioni commerciali, neppure per le attività sospese per l’epidemia Covid-19.
Solo l’art. 63 riconosce, per le locazioni di immobili rientranti nella categoria catastale C1, un credito d’imposta pari al 60% del canone dovuto per la sola mensilità di marzo 2020.
Quindi si tratta di una agevolazione fiscale che non esonera l’imprenditore dal versamento del canone di marzo, come pure ha espressamente precisato l’Agenzia delle Entrate con circolare n. 8 pubblicata il 3 aprile 2020.
Cosa prevede il codice civile? L’eccessiva onerosità del canone di locazione
L’articolo 1467 del codice civile permette di chiedere la risoluzione del contratto (anche di locazione commerciale) qualora la prestazione di una delle parti, diventa “eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili”, ossia per sopravvenute cause di forza maggiore.
In realtà, l’ordinamento italiano non definisce le cause di forza maggiore.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha spiegato che, per invocare l’eccessiva onerosità della prestazione, occorrono due presupposti:
- un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni, non prevedibile al momento della stipula del contratto;
- la riconducibilità dell’eccessiva onerosità sopravvenuta a eventi straordinari ed imprevedibili, che non rientrano nell’ambito della normale alea contrattuale.
A mio parere, la crisi determinata dal virus Covid-19 ed i conseguenti provvedimenti governativi – che hanno inciso sulle libertà individuali dei cittadini – è un fatto straordinario e imprevedibile.
Le restrizioni hanno evidentemente causato uno squilibrio tra la prestazione del locatore (lasciare a disposizione dell’impresa i locali) e quella del conduttore (pagare il canone).
Ragion per cui non sarebbe errato invocare la eccessiva onerosità della prestazione del conduttore per la sopraggiunta causa di forza maggiore.
Eccessiva onerosità della locazione: modifica le clausole del contratto
Considero però che, nella maggioranza dei casi, l’imprenditore non ha interesse a interrompere il rapporto.
È orientato a sospendere o ridurre il canone perché la piena fruizione del bene è limitata solo temporaneamente.
Su questo direi si possa richiamare il terzo comma dell’art. 1467 c.c. La norma permette, alla parte nei cui confronti è richiesta la risoluzione del contratto, per eccessiva onerosità tra le prestazioni, di offrire all’altra una modifica equa delle condizioni contrattuali.
È bene però chiarire che questa norma non opera in maniera automatica. Anzi, presuppone il seguente meccanismo:
- che il conduttore, lamentando l’eccessiva onerosità sopravvenuta della sua prestazione, rispetto a quella del locatore, pretenda la risoluzione del contratto di locazione commerciale;
- che il locatore, per evitare di incorrere nella risoluzione, proponga al conduttore una modifica più equa delle condizioni del contratto, in modo da riuscire a ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni. In modo tale da consentire la prosecuzione del rapporto.
Tuttavia, ritengo che una dinamica del genere sarebbe foriera di contenziosi nel caso di disaccordo sulle modifiche da apportare al contratto.
Il che si accompagna a prevedibili costi connessi a una dinamica del genere, sia economici che di tempo. Difatti, laddove mancasse l’accordo tra le parti non resterebbe altra via che demandare al Giudice di ridurre a equità le rispettive prestazioni.
La notizia è apparsa sul Sole24Ore del 7 settembre 2020.
Il Tribunale di Venezia, con ordinanza del 28 luglio 2020, ha negato lo sfratto per un’attività commerciale rimasta morosa nel pagamento dei canoni relativi al periodo marzo – maggio 2020.
Per il Tribunale si può considerare giustificato il mancato pagamento dei canoni da parte dei conduttori di locazioni commerciali che non hanno potuto esercitare (n.d. riterrei, si faccia riferimento a quelle attività obbligate alla chiusura dai provvedimenti restrittivi del governo e degli enti locali!) la loro attività a causa delle disposizioni di contenimento dei contagi da Covid-19.
Anzi, è opportuno che le parti si accordino, per i mesi da marzo a maggio, su una percentuale di riduzione del canone.
Tuttavia, osserva il Tribunale di Venezia, al di là delle trattative tra locatori e conduttori, comunque non esiste una norma che elimini l’obbligo di pagare i canoni dovuti durante il lockdown.
Il pagamento del canone delle locazioni commerciali può essere solo rimandato. Secondo il Tribunale di Roma (ordinanza del 31 luglio 2020), la crisi di liquidità del debitore va valutata quale rischio posto a carico dello stesso, anche se riferita ai mesi di lockdown.
A leggere il provvedimento capitolino, l’articolo 91 del decreto Cura Italia permette al giudice di valutare le misure anti Covid per ritenere giustificati ritardi dei pagamenti, ma non consente riduzioni dei canoni che, una volta ripresa l’attività commerciale, devono essere pagati anche per i mesi in cui il lavoro è stato interrotto.
Torno allora al quesito d’origine: cosa fare?
Le norme di legge esaminate ed i provvedimenti dei Tribunali richiamati non forniscono soluzioni chiare e definitive.
Ad ogni modo, non v’è dubbio che le restrizioni alle attività commerciali, sono state pur sempre temporanee!
Peraltro, vi sono altre questioni all’orizzonte che potrebbero complicare la selezione di soluzioni ottimali.
Si potrebbe ad esempio opinare che, almeno fino al 22 marzo 2020 (data in cui le restrizioni si sono fatte più rigide), diverse aziende hanno o avrebbero potuto proseguire regolarmente l’attività adottando accorgimenti che permettessero di rispettare le regole di contenimento del contagio.
Resta pure da chiarire se il locatore avrebbe dovuto favorire l’esecuzione di interventi strutturali (anche) invasivi per adeguare i locali e assicurare lo svolgimento dell’attività nel rispetto delle nuove prescrizioni.
Lo scenario si complica ulteriormente se consideriamo le frammentarie e contraddittorie restrizioni stabilite dalle ordinanze di Regioni e sindaci per contenere la diffusione dell’epidemia Covid-19.
Le cronache del lockdown ci raccontano di provvedimenti assai diversificati, con restrizioni spesso più rigide di quelle adottate dal Governo, peraltro differenziate anche tra comuni confinanti!
Certo è che, salvo auspicabili normativi, non si potrà indefinitamente far leva sulle restrizioni, quando saranno allentate o rimosse, per giustificare la riduzione o sospensione totale dei canoni.
Resta senz’altro aperta la questione degli effetti di medio periodo.
Una volta superata l’emergenza, l’importo del canone potrebbe non essere più sostenibile in un contesto di recessione economica.
In definitiva, in una fase di crisi sembra ragionevole suggerire che la via più agevole è quella del buonsenso e del dialogo.
Stimolare un confronto costruttivo tra le parti assicurerebbe maggiori possibilità di concordare modifiche delle clausole dei contratti in maniera ritenuta giusta per le parti e, in questo modo, prevenire lunghi, incerti e costosi contenziosi.
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