Compravendita di immobili e abusi edilizi: la riduzione del prezzo ed il risarcimento dei danni.

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Se l’immobile acquistato presenta un abuso edilizio di cui non hai avuto conoscenza al momento della compravendita, puoi chiedere al venditore la riduzione del prezzo, in proporzione degli oneri necessari per sanare l’abuso oppure la risoluzione del contratto (integrale restituzione del prezzo, oltre il risarcimento dell’eventuale danno).

Il venditore è obbligato a garantire l’inesistenza di oneri, di diritti reali o personali a favore di terzi. Detta garanzia assicura al compratore il pieno godimento del bene, senza limitazioni e senza pericolo di perdita, parziale o totale.



Se l’acquirente, dopo la stipula del contratto di compravendita, ha conoscenza di difformità della costruzione rispetto al progetto approvato dal Comune – e la circostanza è stata taciuta nel contratto e, comunque, è sconosciuta al momento dell’acquisto – la difformità costituisce un onere gravante sul bene che ne diminuisce il libero godimento, il valore e la commerciabilità.

La possibilità che il Comune possa adottare un provvedimento di demolizione, obbliga il venditore a restituire il prezzo del bene e rimborsare le spese al compratore oltre al risarcimento del danno.

Ciò a meno che, la vendita, non sia avvenuta con clausola “a rischio e pericolo del compratore”.

La conoscenza delle irregolarità da parte dell’acquirente preclude la richiesta di ridurre il prezzo.
Il venditore risponde solo se la difformità edilizia dell’immobile non è stata dichiarata dal venditore nel contratto.
In caso contrario, si presume che il compratore abbia accettato il bene nella situazione di fatto e diritto a lui nota al momento dell’acquisto.

Se le difformità sono sanabili, la riduzione del prezzo consiste nella diminuzione del prezzo pattuito nel contratto in percentuale pari a quella che rappresenta la menomazione che il valore effettivo della cosa subisce a causa delle irregolarità.

Il compratore può chiedere la riduzione del prezzo, oltre il risarcimento del danno entro 10 anni. Il termine non decorre dalla sottoscrizione del contratto di vendita ma dal momento in cui, il compratore, ha conoscenza dell’abuso edilizio.