Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 3213/2023 del 12 luglio 2023 si è pronunciato su una interessante opposizione agli atti esecutivi.
La pronuncia ottenuta dall’Avvocato Raffaele Greco quale difensore dell’opponente, è degna di attenzione poiché può ritenersi un unicum in tema di conseguenze del mancato versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario in un’asta immobiliare.

Aste immobiliari: l’affidamento incolpevole salva la cauzione dell’aggiudicatario.

La singolarità della fattispecie nasce da una successione di provvedimenti contrastanti dei diversi Giudici dell’Esecuzione divenuti titolari della procedura esecutiva immobiliare.
Inizialmente il G.E. aveva accolto l’istanza dell’aggiudicatario di prorogare di 30 giorni il termine per versare il saldo prezzo dell’immobile che, in luogo di assegni circolari già in suo possesso, sarebbe avvenuta versando alla procedura la provvista che avrebbe ottenuto accendendo un mutuo ipotecario.
Sennonché, a distanza di pochi giorni, il G.E. ha reso un nuovo provvedimento di rigetto dell’istanza di proroga.

Infine, un ulteriore Giudice dell’Esecuzione divenuto nel frattempo titolare della procedura ha dichiarato l’opponente, in via definitiva, decaduto dall’aggiudicazione e disposto l’incameramento della cauzione a titolo di multa.

È proprio contro tale ultimo provvedimento che è stata proposta l’opposizione dell’aggiudicatario.

Aste immobiliari. Corte di Cassazione: nessuna restituzione della cauzione per ritardo nel versamento del prezzo di aggiudicazione.

La sentenza del Tribunale di Salerno tiene però a ripercorrere il consolidato orientamento in materia di aste giudiziarie immobiliari. L’articolo 587 del codice di procedura civile prevede testualmente che, se il prezzo non è versato nel termine di 120 giorni dall’aggiudicazione, il Giudice dell’Esecuzione deve dichiarare la decadenza dell’aggiudicatario e pronunciare la perdita della cauzione a titolo di multa.

Difatti, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha storicamente e costantemente stabilito un principio di estremo rigore:

• il termine per versare il saldo prezzo è perentorio e non prorogabile. La proroga, a differenza della rimessione in termini, è prevista solo per i termini ordinatori;
• la decadenza dall’aggiudicazione e la conseguente perdita della cauzione sono pronunciate indipendentemente dai motivi che le hanno determinate, in quanto l’inadempimento presuppone una valutazione essenzialmente obiettiva, trasferendo il rischio del mancato pagamento sull’aggiudicatario;
• la cauzione ha infatti una funzione prevalentemente sanzionatoria e di garanzia sulla serietà dell’offerta.

Aste immobiliari. Tribunale di Salerno: cauzione restituita se c’è affidamento incolpevole dell’aggiudicatario inadempiente.

Il Tribunale di Salerno, fatte le suesposte premesse, ha ritenuto di accogliere l’opposizione dell’aggiudicatario, disponendo la restituzione integrale della cauzione di € 28.150,00.

La ragione principale della decisione è stata il rilevante difetto di imputabilità dell’inadempimento in capo all’aggiudicatario. I provvedimenti contrastanti dei diversi Giudici dell’Esecuzione che si sono succeduti nella titolarità del procedimento esecutivo hanno generato il “legittimo e incolpevole affidamento” dell’aggiudicatario.
In particolare, il primo provvedimento di accoglimento della proroga, emesso prima della scadenza del termine per versare il prezzo di aggiudicazione, aveva di fatto convinto l’aggiudicatario di poter ritardare il versamento, confidando nel nuovo termine per ottenere un mutuo ipotecario per la provvista.

L’aggiudicatario, prima della scadenza dei canonici 120 giorni era già in possesso degli assegni circolari necessari a saldare il prezzo del trasferimento.
Il Tribunale ha quindi ritenuto verosimile che l’opponente, pur avendo la provvista pronta prima della scadenza, non abbia proceduto alla consegna degli assegni perché, nel frattempo, aveva ottenuto e perciò legittimamente confidato nella proroga concessagli dal Giudice dell’Esecuzione.
Proroga utile a stipulare un mutuo ipotecario per versare, mediante la provvista che in tal modo si sarebbe procurata, il prezzo del bene aggiudicato.

Il fatto di aver predisposto la provvista in tempo utile ha confermato che la causa del ritardo non era la mancanza di fondi, ma i plurimi provvedimenti di segno tra loro contraddittorio dell’Ufficio Giudiziario.

Infine, il Tribunale ha anche considerato che la procedura esecutiva non aveva subito danni: dalla successiva asta era stato ricavato un prezzo ben superiore a quello di aggiudicazione dell’opponente.

In conclusione.
La pronuncia del Tribunale di Salerno, pur richiamando la rigida giurisprudenza della Cassazione, apre a un’applicazione diversa, comunque di estremo rigore, della regola che impone la ritenzione della cauzione nel caso di mancato tempestivo versamento del prezzo di aggiudicazione.
Mentre la Suprema Corte tende a sacrificare l’interesse del singolo a tutela della regolarità della procedura, la sentenza in commento ha dato rilievo preminente all’affidamento incolpevole del partecipante.

In un ambito così delicato e formalistico come quello delle esecuzioni, la pronuncia del Tribunale di Salerno è fa prevalere le ragioni dell’aggiudicatario, riaffermando che anche in un contesto di rigidi termini perentori, l’operato della pubblica funzione giudiziaria non può in tutti i casi sacrificare il diritto di chi vi si affida.