L’ordine di demolizione (o di ripristino dello stato dei luoghi) è il provvedimento con cui il Comune, accertato un abuso edilizio, ingiunge al proprietario o al responsabile dell’illecito di rimuovere l’opera abusiva o di ripristinare la destinazione d’uso legittima.
Si tratta di un atto a natura vincolata: una volta accertato l’abuso, l’amministrazione non ha margini di discrezionalità nell’adottarlo, e la sua motivazione può limitarsi al richiamo della violazione riscontrata.
La funzione dell’ordine di demolizione non è punitiva ma ripristinatoria: mira a riportare l’immobile alla situazione conforme agli strumenti urbanistici vigenti.
L’ordine di demolizione può essere impugnato dinanzi al TAR entro i termini ordinari di decadenza (60 giorni), eventualmente accompagnato da un’istanza cautelare volta a sospenderne l’efficacia esecutiva in attesa della decisione di merito. Il provvedimento è infatti immediatamente efficace ed esecutivo: la sola proposizione del ricorso non ne sospende gli effetti, che restano operativi fino a un’eventuale pronuncia giudiziale o a un atto di autotutela dell’ente.
Ordine di demolizione: il termine di 90 giorni e la decorrenza e conseguenze dell’inottemperanza.
Il cuore del sistema sanzionatorio edilizio, disciplinato dall’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, è il termine di 90 giorni concesso al destinatario dell’ordine di demolizione per adempiere spontaneamente.
Il termine decorre dalla notifica del provvedimento. Decorso inutilmente questo termine si produce un effetto automatico, ope legis: l’immobile abusivo (e l’area di sedime, nei limiti di legge) viene acquisito di diritto al patrimonio indisponibile del Comune.
Impugnazione dell’ordine di demolizione, tutela cautelare e decorso del termine di 90 giorni: il nodo sciolto dalla Plenaria del Consiglio di Stato.
Cosa accade se, nel giudizio d’impugnazione dell’ordine di demolizione dinanzi al T.A.R., il ricorrente ottiene un provvedimento cautelare favorevole o addirittura una sentenza di primo grado che annulla l’ordine di demolizione, salvo poi vedersi riformare la decisione in appello?
Il quesito ha avuto chiara risposta del Consiglio di Stato con la sentenza n. 7 del 31 luglio 2026 dell’Adunanza Plenaria, chiamata a dirimere la questione tra due orientamenti contrapposti: quello maggioritario, per cui il provvedimento favorevole determina una mera sospensione del termine (che riprende a correre per la sola parte residua dopo la sentenza sfavorevole definitiva), e quello minoritario, per cui si produrrebbe invece una vera e propria interruzione, con integrale ripartenza del termine ex novo.
Il Consiglio di Stato ha aderito al primo orientamento, valorizzando la natura strumentale e provvisoria della tutela cautelare rispetto alla decisione di merito: una misura interinale – qual è un provvedimento cautelare – non può attribuire un vantaggio superiore alla mera conservazione dello status quo, né può produrre effetti che sopravvivano alla sentenza definitiva che respinge il ricorso.
Ne consegue il principio di diritto secondo cui il termine di 90 giorni è sospeso dal provvedimento favorevole e riprende a decorrere, per il periodo residuo, dalla comunicazione della pronuncia, se sfavorevole, una volta diventata definitiva — con la precisazione che l’interessato può chiedere all’amministrazione l’accertamento di conformità o la fissazione di un nuovo congruo termine, se il tempo residuo non fosse sufficiente ad adempiere.
Ordine di demolizione: per la sanatoria il termine di 90 giorni è perentorio.
Profilo di fondamentale interesse pratico, richiamato anche dall’Adunanza Plenaria, riguarda il rapporto tra ordine di demolizione e l’istanza di accertamento di conformità (disciplinato dall’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001).
Il destinatario dell’ordine di ripristino può, entro il medesimo termine di 90 giorni, presentare istanza di accertamento di conformità, qualora l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso sia al momento della presentazione della domanda (la cosiddetta “doppia conformità”).
La presentazione tempestiva dell’istanza determina un effetto tipicamente sospensivo dell’efficacia dell’ordine di demolizione, che resta paralizzato fino all’esito del procedimento di sanatoria.
Decisivo il fattore temporale: l’Adunanza Plenaria ribadisce che l’istanza di accertamento deve essere presentata prima della scadenza del termine per demolire, perché chi lascia inutilmente decorrere i 90 giorni perde ogni legittimazione rispetto al bene, ormai acquisito al patrimonio comunale.
In alternativa, e sempre entro il medesimo termine, il destinatario può chiedere una proroga, se dimostra l’esistenza di ragioni oggettive che rendano impossibile completare il ripristino nei tempi previsti.
Ordine di demolizione, sanatoria e proroga sono dunque tre istituti collegati, la cui corretta gestione temporale è decisiva per evitare la perdita definitiva della proprietà dell’immobile.
Ordine di demolizione. La tutela dell’Avvocato Raffaele Greco.
La sentenza n. 7/2026 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato consolida un principio di grande rilevanza operativa per chi si trova destinatario di un ordine di demolizione o di ripristino: affidarsi alla sola tutela cautelare, sperando che un provvedimento favorevole resetti il termine di 90 giorni, è strategia inefficace.
Se il giudizio si conclude sfavorevolmente, il tempo trascorso prima della misura cautelare resta comunque consumato, e residua solo la frazione di termine non ancora decorsa.
Perciò, dal momento della notifica di un ordine di demolizione è fondamentale valutare tutte le strade percorribili: l’impugnazione giurisdizionale, l’istanza di accertamento di conformità, l’eventuale richiesta di proroga, senza confidare unicamente nell’esito di un ricorso giurisdizionale.
Se hai ricevuto un ordine di demolizione o di ripristino dal Comune il tempo è la variabile più critica.
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