Vendite di immobili abusivi al giudizio delle Sezioni Unite (ordinanza interlocutoria n. 20061/2018)

La nullità degli atti traslativi di immobili abusivi è tema da sempre controverso in dottrina e giurisprudenza.
In principio fu la Legge n. 795/1967 (c.d. legge ponte) a sancire la nullità degli atti di compravendita di terreni abusivamente lottizzati.
Successivamente, l’art. 15 comma 7 della Legge n. 10/1977 (c.d. legge Bucalossi), ha tacciato di invalidità gli atti aventi ad oggetto unità edilizie totalmente prive di concessione. Ratio della disposizione è stata indicata nell’interesse a proteggere l’acquirente. Coerentemente con tale ratio, la nullità derivante dalla mancanza di concessione veniva definita dalla giurisprudenza in termini di nullità relativa (Cassazione civile n. 8685/1999).

La Legge n. 47/1985 e, segnatamente, gli articoli 17 e 40 sanzionano gli atti tra vivi o di costituzione o di scioglimento della comunione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o parti di essi privi della dichiarazione (resa dall’alienante) recante gli estremi della concessione a edificare, oppure del condono edilizio o della domanda di condono edilizio con gli estremi dei previsti versamenti.
Si tratta di norme tese ad assicurare una certa attenzione per l’esigenza di non paralizzare il commercio degli immobili. Il che avviene limitando la nullità ai soli atti traslativi tra vivi, lasciando esclusi gli atti costitutivi di garanzie o di servitù e gli atti mortis causa.
Peraltro, l’attenuazione del carico sanzionatorio avviene col meccanismo della conferma dell’atto nullo, come disciplinata dall’art. 17, comma 4 e 40, comma terzo.
L’appena descritto congegno normativo è poi integralmente confluito nell’articolo 46 del D.P.R. n. 380/2001.

L’articolazione letterale delle disposizioni richiamate è stata foriera di conflitti, innescati verosimilmente dall’ambiguità del dato letterale.

L’ordinanza intelocutoria n. 20061/2018 del 30 luglio 2018 e la questione rimessa alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione

A fronte dell’elevata produzione giurisprudenziale, con specifico riguardo alla portata della nullità degli atti traslativi di immobili abusivi, l’ordinanza interlocutoria n. 20061/2018 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione stimola un chiarimento sul tema da parte delle Sezioni Unite.
Il Collegio auspica una precisazione sulla nozione di irregolarità urbanistica, rilevante in tema di invalidità degli atti traslativi, dando rilievo anche alla recente distinzione – giurisprudenziale – tra, variazione essenziale e non essenziale dell’immobile dedotto in contratto, rispetto al progetto approvato dall’amministrazione comunale.

L’ordinanza interlocutoria del 30 luglio affronta la questione partendo dall’orientamento più risalente che privilegia un’interpretazione letterale degli articoli 17 e 40 della legge n. 47/1985: in estrema sintesi, la nullità rileverebbe soltanto sul piano formale, ossia della mera assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, ovvero della domanda di concessione in sanatoria.
Non assume importanza l’irregolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico. Tale difformità ha a che fare col piano dell’adempimento del debitore, essendo quest’ultimo obbligato a trasferire l’immobile esattamente voluto dall’acquirente.
La dichiarazione contenuta nell’atto avrebbe allora la funzione di permettere all’acquirente di controllare la conformità dell’immobile a quanto il venditore gli trasferisce (Cassazione civile n. 14025/1999, n 8147/2000, 5898/2004, 26970/2005).

Tale orientamento è stato oggetto di profonda revisione critica con le recenti sentenze nn. 23591/2013 e 28194/2013 così sintetizzabili: il principio della nullità degli atti di trasferimento immobiliare non in regola con la normativa urbanistica ha carattere sostanziale. Detta nullità si aggiunge alla nullità comminata agli atti aventi ad oggetto immobili in regola od in corso di regolarizzazione privi dell’indicazione dei titoli concessori.

Osservano i Supremi Giudici che tale secondo orientamento si basa sull’assunto che, l’approccio formalistico più risalente, produce il risultato – contrastante con la ratio – di impedire i trasferimenti di immobili abusivi. Difatti rischia di fare giudicare nullo un atto relativo a un immobile regolare (per l’assenza della dichiarazione), e valido un atto avente ad oggetto un immobile totalmente difforme dal titolo edilizio ivi menzionato.

In sostanza, tale secondo orientamento riconduce la nullità urbanistica nell’ambito delle nullità “virtuali” di cui all’art. 1418 c.c. primo comma, mentre l’orientamento precedente rileva sul piano delle nullità “testuali” dell’ultimo comma dell’art. 1418 c.c.

Ad avviso del Collegio rimettente, il nuovo orientamento merita un approfondimento dalle Sezioni Unite.
Ciò in quanto, la ritenuta nullità virtuale non trova sostegno nel dettato della Legge n. 47/1985 (ovvero nel D.P.R. n. 380/2001) e, tra l’altro, rischia di pregiudicare l’acquirente il quale, con la declaratoria di nullità del trasferimento, perderebbe l’immobile – con necessità di recuperare il prezzo eventualmente versato – anche nel caso in cui abbia incolpevolmente fatto affidamento sulla validità dell’atto.

Dunque, secondo i Supremi Giudici, deve darsi importanza alla circostanza che la nozione di irregolarità urbanistica presenta un ampio spettro di articolazioni. La più recente giurisprudenza è approdata ad un “orientamento prudente” nell’uso dell’incommerciabilità del bene quale rifletto della nullità dovuta all’irregolarità urbanistica dell’immobile.

Le recenti pronunce della Corte di Cassazione in tema di nullità degli atti traslativi di immobili, tra difformità edilizie essenziali e non essenziali

Segnatamente, le sentenze nn. 20258/2009, 8081/2014 e 11659/2018 (benché riferite all’ipotesi di esecuzione in forma specifica di contratti preliminari) hanno espresso principi di particolare interesse ai fini che in questa sede rilevano.

Con la sentenza n. 20258/2009 si è aperto un primo varco nella concezione della natura formale della nullità urbanistica affermandosi che, ai fini della validità dell’atto di trasferimento, non è sufficiente che nell’atto sia menzionato lo strumento concessorio, ma è necessario che tale strumento sia effettivamente riferibile alla concreta consistenza dell’immobile dedotto in contratto. Fermo restando che non è rilevante la mera difformità parziale dell’immobile rispetto al progetto approvato con lo strumento concessorio.

Nella sentenza n. 8081/2017 si è poi valorizzata la distinzione tra difformità totale o variazione essenziale e l’ipotesi di variazione parziale e non essenziale.
Ed ancora, nella sentenza n. 11659/2018 si è evidenziato come, in tema di vendita di immobili, il sovrapporsi della legislazione speciale introdotta a partire dal 1985 impone di tenere conto della distinzione tra ipotesi di abuso primario (relativo a immobili edificabili o resi abitabili in assenza di concessione e alienati in modo autonomo rispetto all’immobile principale di cui facevano parte) e abuso secondario (caratterizzato dalla circostanza che solo una parte dell’unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento della destinazione d’uso).

Conclude quindi il Collegio rimettente che sarebbe auspicabile un chiarimento sulla possibilità di applicare, in tema di validità degli atti traslativi, la distinzione tra variazione essenziale e variazione non essenziale dell’immobile rispetto al progetto approvato.
Sotto un diverso profilo, la tesi della natura sostanziale della nullità urbanistica finisce col fare dipendere la validità del contratto a valutazioni che, sul piano teorico possono considerarsi nitide, e che nella loro applicazione concreta possono implicare non pochi margini di opinabilità.
In ultima analisi, l’esigenza di una valutazione da parte delle Sezioni Unite è dovuta, ad una necessità di bilanciamento tra esigenze di contrasto all’abusivismo e di tutela dell’acquirente nel caso di una difformità dell’immobile rispetto al titolo concessorio menzionato nell’atto traslativo, che l’acquirente medesimo non abbia immediatamente rilevato o che, pur rilevandola, l’abbia ritenuta una difformità parziale e non essenziale.